Q１.定期借家契約の有効性を教えてください。

【弁護士の解答】

【定期借家契約とは】

まずは、定期借家契約について説明します。

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。契約の更新がないため、契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば期間満了後の再契約は可能です。

普通借家契約と違い、契約更新がなく、借主との賃貸契約がすっきりと終えられることが最大の特徴です。

【定期借家契約のメリット】

  • その１　修繕義務からの解放

    普通賃貸借契約では契約更新が繰り返されるおそれがあり、その間、貸主は老朽化した建物の修繕義務を負い続ける。

    定期借家契約であれば、賃貸借契約に明確な終期があるため、修繕義務を負い続けることはなく老朽化した建物を取り壊す計画を立てやすい。

    なお建物老朽化を理由にした賃貸契約更新拒絶は裁判上これのみをもって正当事由とみなされることは多くはない。

  • その２　賃料改定の容易性

    普通賃貸借契約では契約更新が繰り返されるおそれがあり、その間、貸主は老朽化した建物の修繕義務を負い続ける。

    定期借家契約では必ず契約に終わりがあるため、その際に更新するか否かをフラットな立場で交渉することができ、賃料改定をしやすい。

    普通賃貸借契約では、更新拒絶は容易ではなく、賃料増額請求権を行使した場合でも民事調停、鑑定実施、訴訟を経る等する中で多額の費用がかかる上、仮に決着が強制的についたにしてもそうすると今度は借主が契約更新をしないこともあり、時間と労力を無駄にする可能性が高い。

  • その３　期限を決めて嫌な借主を追い出すことができる

    定期借家契約は終期が定まっており、原則更新がないため借主を一定期限経過と共にほぼ確実に追い出すことができる。

 

【まとめ】

以上のことから貸主側としては、特に、オフィスや店舗の賃貸にあっては、定期借家契約を基本に据えたほうがメリットが大きいといえるでしょう。

難点はこの制度の認知度の低さです。

参考HP　国土交通省作成　定期借家契約について

https://www.mlit.go.jp/common/001170116.pdf

参考条文

借地借家法

（定期建物賃貸借）

第３８条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
２　前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
３　第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４　建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。
５　建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
６　第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
７　第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
８　前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
９　第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

第３０条
（強行規定）
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

（建物賃貸借の期間）
第２９条　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

２　民法（明治二十九年法律第八十九号）第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

Q２.不動産の使用貸借契約を相続することはできますか？

【弁護士からの解答】

使用貸借契約とは無償でモノを借りることです。

民法５９７条３項によると、使用貸借は借主の死亡によって終了するので、借主の相続人が使用貸借契約を相続することはないといえます。

一方で貸主側には何も規定がないので、使用貸借契約の貸主側の相続人は貸主の地位を相続することになります。その場合貸主側は、民法５９７条、５９８条によって使用貸借契約の終了、解除を主張することになります。

参考条文

民法

第六節　使用貸借

（使用貸借）
第５９３条　使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

（借用物受取り前の貸主による使用貸借の解除）
第５９３条の２　貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による使用貸借については、この限りでない。

（借主による使用及び収益）
第５９４条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。
３　借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。

（借用物の費用の負担）
第５９５条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
２　第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。

（貸主の引渡義務等）
第５９６条　第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。

（期間満了等による使用貸借の終了）
第５９７条　当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２　当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３　使用貸借は、借主の死亡によって終了する。

（使用貸借の解除）
第５９８条　貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
２　当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
３　借主は、いつでも契約の解除をすることができる。

（借主による収去等）
第５９９条　借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。ただし、借用物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでない。
２　借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物を収去することができる。
３　借主は、借用物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合において、使用貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第６００条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
２　前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

Q３.無権原で部屋を占拠している人物を退去させる法的手続きを教えてください。

【弁護士の解答】

以下の２通りの方法のどちらかを取ることとなります。

その１
占有移転禁止の仮処分を行い、占有が本訴中に変わらないようにしてから、明渡訴訟を提起し、勝訴後、明渡の強制執行を行う。
その２
建物明渡断行仮処分を行い、保全手続きとして、建物明渡を終えてから、本訴を行って、勝訴する方法。　

なお、上記仮処分手続を行う場合、民事保全法23条第4項記載のとおり債務者審尋が必要です。

参考条文

民事保全法

（仮処分命令の必要性等）

第２３条　係争物に関する仮処分命令は、その現状の変更により、債権者が権利を実行することができなくなるおそれがあるとき、又は権利を実行するのに著しい困難を生ずるおそれがあるときに発することができる。
２　仮の地位を定める仮処分命令は、争いがある権利関係について債権者に生ずる著しい損害又は急迫の危険を避けるためこれを必要とするときに発することができる。
３　第二十条第二項の規定は、仮処分命令について準用する。
４　第二項の仮処分命令は、口頭弁論又は債務者が立ち会うことができる審尋の期日を経なければ、これを発することができない。ただし、その期日を経ることにより仮処分命令の申立ての目的を達することができない事情があるときは、この限りでない。

（仮差押命令の必要性）
第２０条　仮差押命令は、金銭の支払を目的とする債権について、強制執行をすることができなくなるおそれがあるとき、又は強制執行をするのに著しい困難を生ずるおそれがあるときに発することができる。
２　仮差押命令は、前項の債権が条件付又は期限付である場合においても、これを発することができる。